■ 001 用語の定義
「敷地」 とは （令１条第１号）
【用語の定義】
令１条第１号
１の建築物又は用途上不可分の関係にある２以上の建築物のある１団の土地をいう。
一団の土地の取扱い （令１条第１号）
一団の土地とは，道路や水路等により分断されることのない１敷地という意味。
水路により分断される土地の扱い （2006H）
一団の土地としての扱いは，下図（敷地図）例１～３においては，水路管理者から占用許可や工作物設置許可を受けている場合は，一団の土地としてみなされている。
例１ 水路が暗渠の場合
水路が暗渠の場合であっても，一体的な土地利用がなされている場合は一団の土地としてみなされている。
敷地面積については，水路の上を半永久的に占用できれば敷地面積に算入できる場合もある。
例２ 水路が開渠で一部暗渠の場合
水路が開渠であつても，部分的に暗渠（幅 ：接道幅員以上）があって，用途上不可分の土地利用がされている場合は一団の土地としてみなされている。
敷地面積については，「水路は原則として敷地面積より除外」からして，開渠の部分は敷地面積より除外すべきである。
例３ 水路が開渠で一部橋がある場合
水路幅が狭く，橋（幅：接道幅員以上）などで相互の連絡状況が保たれており，用途上不可分の土地利用がされている場合は一団の土地としてみなされている。敷地面積については，開渠の部分は敷地面積より除外すべきである。
敷地が農道等があり分断される場合 （2007W）
ＡとＢ敷地の間には建築基準法上の道路とは認められない農道等が間にある場合は１の敷地とは認められない。奥の敷地Ｂには接道がなく，原則として建築は出来ない。
（敷地図）
【用途上不可分】な建築物の事例 （令１条第１号） （2006H）
● 住宅の以下
車庫，物置，離れ（隠居部屋，勉強部屋等をいい，原則として台所が設置されていないこと）等。
（追記 ・）
・便所が設置されていないこと。
・台所は設置されていないが，湯沸かし程度の設備等の設置はＯＫ。「湯沸かし程度の設備等」は間口幅９０cm 程度でシンクとコンロのスペースのみで，まな板を置いて作業するスペースがなく，本格的な調理作業ができないもの，あるいはこれより規模の小さいものとする。
・浴室（ シャワーのみの場合も含む）の有無については問わないものとする。
● 共同住宅の以下
自動車車庫，自転車駐車場，電気室，プロパン庫，集会場，管理上やむを得ない管理者住宅等。
● 旅館･ホテルの以下
離れ（客室），浴室棟，東屋，車庫等。
● 工場の以下
事務室棟，倉庫，機械室，厚生棟（更衣室棟，浴室棟，食堂棟等），守衛室等。
● 学校（教室棟）の以下
体育館，図書館，給食室（＊），倉庫等。
（＊ 他の学絞の給食の製造を伴う給食室は工場として扱われ，用途上不可分の付属棟とはならない。）
【用途上可分】な建築物の事例 （令１条第１号） （2006H）
● 住宅と共同住宅
１棟ごとにお互い独立した機能を持っているので，可分である。
● 工場･病院･ホテル等と従業員寮
所有者が同じで隣接していても，直接の機能上の関連を持たないので可分である。
● 事務所棟，店舗棟，共同住宅棟等
事業者が同じであっても可分である。
【用途上可分】の関係とは （令１条第１号） （2006H）
相互の建築物が直接の機能上の関連を持たず，単に隣り合っていて，敷地の一部を共通に利用しているにすぎない場合である。
用途上可分の場合，別敷地として敷地分割をするか，法８６条（1の敷地とみなすこと等による制限の緩和）の一団地認定の検討が必要。
■ 002 敷地面積 （令２条第１項１号）
敷地面積は敷地の水平投影面積による。 （令２条第１項１号）
敷地面積は実測した面積とし，登記上の面積ではない。
（敷地断面図）
敷地面積の算定上の注意 （2006H）
「法４２条２項道路」（みなし道路）
建築基準法の施行（昭和２５年）時，現に建物が建ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で，特定行政庁が指定したものについては，道路とみなして建築することができる。この道路を「４２条２項道路」もしくは「みなし道路」と呼ぶ。
法４２条２項（みなし道路）または３項の道路後退の部分は算定しない （令２条１項１号）
幅員４m未満又は６m未満の道路は，４m又は６m有るものとする｢みなし道路｣である為，敷地面積より除外する。
図の除外部分の所有権はそのまま残るが，道路が公道の場合は市町村によっては移管するよう指導をしているところもある。
（敷地図）
計画道路がある場合
① ：事業決定されている道路で２年以内に事業が執行される予定として，特定行政庁が指定した道路（法４２条１項４号）については敷地面積より除外する。これは，法に規定する実質的な｢道路｣となるため。
② ：計画決定（事業執行の予定がない）の道路は敷地面積に含む。
（敷地図）
注意）．
②の計画決定であっても開発許可，指導要綱により敷地面積より除外される場合もある。
※ ②の場合の特例による緩和
特定行政庁が，交通上，安全上，防火上および衛生上支障がないと認めて許可した建築物にあっては，当該道路を前面道路とみなして容積率が適用される（法５２条１０項）。この場合も，同項の規定により敷地内の都市計画道路の部分は容積率を算定するにあたっての敷地面積には算入されない。これは，計画道路であっても実質的に道路として取り扱うことから当然の規定と思われる。
開発許可等により整備された公園等がある場合
行政庁に移管した（又は，しなければならない）場合は敷地面積より除外する。
移管をしない場合で，一団の土地とみなせる児童遊園･緑地等は敷地面積に算入する。
（敷地図）
開発許可，位置指定道路，又は条例により設けた道路の隅切りがある場合
開発許可による道路又は位置指定による道路のすみ切り部分は道路の一部であり，敷地面積より除外する。
条例により建築物の建築が禁止されているすみ切り部分は敷地面積に算入する。
（敷地図）
角敷地の建築制限
東京都建築安全条例による角敷地のすみ切りについて
角敷地でそれぞれの道路の幅員が６ｍ未満の場合は，自動車の回転と見通しを良くし交通上の危険防止を図るため，敷地のすみを頂点とした長さ２ｍの底辺を持つ二等辺三角形となるすみ切りが必要となる。すみ切り部分は人と車が容易に通行できるように道路状に整備する必要があり，原則建築物（塀・門等を含む）を建築することはできない。尚，原則すみ切り部分は敷地面積から除く必要はない。
■ 003 道路の定義
道路の定義 （法第４２条第１項） （2006H）
法第４２条第１項
「道路」とは，次の各号の一に該当する幅員４m（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては，６m。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
法第４２条第１項各号及び同条各項を表にすると以下のようになる。（Ｌ ：道路の幅員）
：斜線ハッチ部分は｢みなし道路｣である為，敷地面積より除外する。
