「建築基準法及び関連法解説」
全ページ
→
遠山英雄都市建築設計事務所 - HOMEへ
__________________________________________________
敷地と道路
「 目 次
」
■ 001 用語の定義
「敷地」とは
(令1条第1号)
一団の土地の取扱い
(令1条第1号)
水路により分断される土地の扱い
敷地が農道等があり分断される場合
用途上不可分の事例
(令1条第1号)
住宅/共同住宅/旅館・ホテル/工場/学校(教室棟)
用途上可分の事例
(令1条第1号)
住宅と共同住宅/工場・病院・ホテル等と従業員寮/事務所棟,店舗棟,共同住宅棟等
【用途上可分】の関係とは
(令1条第1号)
■ 002 敷地面積
(令2条第1項1号)
敷地面積は敷地の水平投影面積による
(令2条第1項1号)
敷地面積の算定上の注意
法42条2項(みなし道路)または3項の道路後退の部分は算定しない
計画道路がある場合(及び特例による緩和)
開発許可等により整備された公園等がある場合
開発許可,位置指定道路,又は条例により設けた道路の隅切りがある場合
東京都建築安全条例による角敷地のすみ切りについて
■ 003 道路の定義
道路の定義 (法第42条第1項)
法第42条第1項各号及び同条各項(表)
法第42条第1項第五号の位置指定道路の基準
4m未満の道路 (法42条2項〜6項) (いわゆる2項道路)
敷地と道路の関係
(接道長さ) (法43条)
■ 004 道路の幅員を測る起点(法42条関連)
■ 005 接道長さの測り方(法43条関連)
接道長さの測り方及び取扱いの基本 (法43条関連)
法42条2項道路の後退部分への接道例
法42条2項道路の後退部分への接道
例1
法42条2項道路の後退部分への接道
例2
接道長さが2mを欠く路地状敷地の取り扱い例
敷地の分割の取り扱い例
敷地を分割した場合
道路位置指定をした場合
「前面道路」にあたらないと解することもある例
■ 006 法43条1項ただし書きの接道義務の緩和
都市計画道路の事業が執行(2年以内に)される予定区域に接している敷地の例
前面道路と数メートルの高低差があり,出入り不可能な場合の対処 (横浜市の取扱い)
がけ地に接した路地状敷地の接道長さの測り方
路地状部分に構造物がある場合 (2009JCBAより)
道路が敷地より低い例
道路が敷地より高い例
敷地と道路との間に水路などがある例
土揚げ敷に自転車専用道などがある例
■
001 用語の定義
「敷地」 とは (令1条第1号)
【用語の定義】
令1条第1号
1の建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある1団の土地をいう。
一団の土地の取扱い
(令1条第1号)
一団の土地とは,道路や水路等により分断されることのない1敷地という意味。
水路により分断される土地の扱い (2006H)
一団の土地としての扱いは,下図(敷地図)例1〜3においては,水路管理者から占用許可や工作物設置許可を受けている場合は,一団の土地としてみなされている。
例1 水路が暗渠の場合
水路が暗渠の場合であっても,一体的な土地利用がなされている場合は一団の土地としてみなされている。
敷地面積については,水路の上を半永久的に占用できれば敷地面積に算入できる場合もある。
例2 水路が開渠で一部暗渠の場合
水路が開渠であつても,部分的に暗渠(幅
:接道幅員以上)があって,用途上不可分の土地利用がされている場合は一団の土地としてみなされている。
敷地面積については,「水路は原則として敷地面積より除外」からして,開渠の部分は敷地面積より除外すべきである。
例3 水路が開渠で一部橋がある場合
水路幅が狭く,橋(幅:接道幅員以上)などで相互の連絡状況が保たれており,用途上不可分の土地利用がされている場合は一団の土地としてみなされている。敷地面積については,開渠の部分は敷地面積より除外すべきである。
敷地が農道等があり分断される場合 (2007W)
AとB敷地の間には建築基準法上の道路とは認められない農道等が間にある場合は1の敷地とは認められない。奥の敷地Bには接道がなく,原則として建築は出来ない。
(敷地図)
【用途上不可分】な建築物の事例
(令1条第1号) (2006H)
● 住宅の以下
車庫,物置,離れ(隠居部屋,勉強部屋等をいい,原則として台所が設置されていないこと)等。
(追記 ・)
・便所が設置されていないこと。
・台所は設置されていないが,湯沸かし程度の設備等の設置はOK。「湯沸かし程度の設備等」は間口幅90cm
程度でシンクとコンロのスペースのみで,まな板を置いて作業するスペースがなく,本格的な調理作業ができないもの,あるいはこれより規模の小さいものとする。
・浴室(
シャワーのみの場合も含む)の有無については問わないものとする。
● 共同住宅の以下
自動車車庫,自転車駐車場,電気室,プロパン庫,集会場,管理上やむを得ない管理者住宅等。
● 旅館・ホテルの以下
離れ(客室),浴室棟,東屋,車庫等。
● 工場の以下
事務室棟,倉庫,機械室,厚生棟(更衣室棟,浴室棟,食堂棟等),守衛室等。
● 学校(教室棟)の以下
体育館,図書館,給食室(*),倉庫等。
(*
他の学絞の給食の製造を伴う給食室は工場として扱われ,用途上不可分の付属棟とはならない。)
【用途上可分】な建築物の事例
(令1条第1号) (2006H)
● 住宅と共同住宅
1棟ごとにお互い独立した機能を持っているので,可分である。
● 工場・病院・ホテル等と従業員寮
所有者が同じで隣接していても,直接の機能上の関連を持たないので可分である。
● 事務所棟,店舗棟,共同住宅棟等
事業者が同じであっても可分である。
【用途上可分】の関係とは
(令1条第1号) (2006H)
相互の建築物が直接の機能上の関連を持たず,単に隣り合っていて,敷地の一部を共通に利用しているにすぎない場合である。
用途上可分の場合,別敷地として敷地分割をするか,法86条(1の敷地とみなすこと等による制限の緩和)の一団地認定の検討が必要。
■
002 敷地面積
(令2条第1項1号)
敷地面積は敷地の水平投影面積による。
(令2条第1項1号)
敷地面積は実測した面積とし,登記上の面積ではない。
(敷地断面図)
敷地面積の算定上の注意 (2006H)
「法42条2項道路」(みなし道路)
建築基準法の施行(昭和25年)時,現に建物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で,特定行政庁が指定したものについては,道路とみなして建築することができる。この道路を「42条2項道路」もしくは「みなし道路」と呼ぶ。
法42条2項(みなし道路)または3項の道路後退の部分は算定しない
(令2条1項1号)
幅員4m未満又は6m未満の道路は,4m又は6m有るものとする「みなし道路」である為,敷地面積より除外する。
図の除外部分の所有権はそのまま残るが,道路が公道の場合は市町村によっては移管するよう指導をしているところもある。
(敷地図)
計画道路がある場合
@ :事業決定されている道路で2年以内に事業が執行される予定として,特定行政庁が指定した道路(法42条1項4号)については敷地面積より除外する。これは,法に規定する実質的な「道路」となるため。
A :計画決定(事業執行の予定がない)の道路は敷地面積に含む。
(敷地図)
注意).
Aの計画決定であっても開発許可,指導要綱により敷地面積より除外される場合もある。
※ Aの場合の特例による緩和
特定行政庁が,交通上,安全上,防火上および衛生上支障がないと認めて許可した建築物にあっては,当該道路を前面道路とみなして容積率が適用される(法52条10項)。この場合も,同項の規定により敷地内の都市計画道路の部分は容積率を算定するにあたっての敷地面積には算入されない。これは,計画道路であっても実質的に道路として取り扱うことから当然の規定と思われる。
開発許可等により整備された公園等がある場合
行政庁に移管した(又は,しなければならない)場合は敷地面積より除外する。
移管をしない場合で,一団の土地とみなせる児童遊園・緑地等は敷地面積に算入する。
(敷地図)
開発許可,位置指定道路,又は条例により設けた道路の隅切りがある場合
開発許可による道路又は位置指定による道路のすみ切り部分は道路の一部であり,敷地面積より除外する。
条例により建築物の建築が禁止されているすみ切り部分は敷地面積に算入する。
(敷地図)
角敷地の建築制限
東京都建築安全条例による角敷地のすみ切りについて
角敷地でそれぞれの道路の幅員が6m未満の場合は,自動車の回転と見通しを良くし交通上の危険防止を図るため,敷地のすみを頂点とした長さ2mの底辺を持つ二等辺三角形となるすみ切りが必要となる。すみ切り部分は人と車が容易に通行できるように道路状に整備する必要があり,原則建築物(塀・門等を含む)を建築することはできない。尚,原則すみ切り部分は敷地面積から除く必要はない。
■ 003 道路の定義
道路の定義 (法第42条第1項) (2006H)
法第42条第1項
「道路」とは,次の各号の一に該当する幅員4m(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては,6m。次項及び第3項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。
法第42条第1項各号及び同条各項を表にすると以下のようになる。(L :道路の幅員)
道路の定義 | |||||
法令 | 区分・種類 | 幅員 | 説明 | 備考 | |
6m区域外 | 6m区域内 | ||||
1項1号 | 道路法による道路 | 4m≦L | 6m≦L | 以下,一般の公道 国道,都道府県道,市町村道,区道 |
自動車専用道路(高速道路)や特定高架道路も道路であるが,道路内の建築制限を除き道路とは見なされない(法43条) |
1項2号 | 都市計画法,都市再開発法,土地区画整理法 等による道路 |
開発許可,再開発事業,区画整理事業 等により築造された道路 |
事業完了後は道路法による道路に受けつがれる。 | ||
1項3号 | 既存道路 | 都市計面区域内になった際(一般的には基準法施行時のS25.11.23)にあった道 | 公道・私道の区別は問わない。 | ||
1項4号 | 計画道路 (事業決定のもの) |
2年以内に事業が執行される予定のもので特定行政庁が指定したもの(これを事業決定道路といい,それ以前の計画が決まっただけの道路は計画決定道路といい,道路とは扱わない) | 計画決定道路でも斜線制限の適用上,道路と見なされる場合がある(令131条の2,2項)。 計画決定道路は道路ではないが,建築制限は受ける(都市計画法54条)。 |
||
1項5号 | 位置指定道路 | 建築基準法により特定行政庁から位置の指定を受けたもの(位置指定道路) | ※指定基準については「参考:道路位置指定の基準」を参照 | ||
2項 | 2項道路 (みなし道路) |
L<4m | L<6m ※特定行政庁が周囲の状況によリ安全支障がないと認める場合はL<4m |
都市計画区域内になった際に現に建物が立ち並んでおり,特定行政庁が指定を受けたもの @ ー般的には道路中心線より2m又は3m後退した線をもって4m又は6mの道路とみなす。 A 一方ががけ地,川等の場合はその境界線より4m又は6m後退した線を道路境界とする。 ※現状幅員1.8m未満の場合は建築審査会の同意を得て特定行政庁が指定する− 6項 |
2項道路となっているか否かの調査は特定行政庁の道路台帳又は,住宅地図で確認しなければならないが,特定行政庁でわからない場合は, @ その道路に接している建物の確認申請(又は計画概要書の閲覧)を調べる。 A 特定行政庁に現地調査してもらい,判断をあおぐ必要がある。 一般的には昭和25年当時から複数の建物が立ち並んでおり,その敷地が他の道路に面していない場合は2項道路として扱われている。 |
3項 | 3項道路 | 2.7m≦L<4m | 2.7m≦L<6m ただし,上記※印の場合は2.7m≦L<6m |
土地の状況により4m又は6mに拡幅する期待が望み難い場合は4m又は6m未満2.7m以上となるように指定できる。 ※建築審査会の同意を得て指定する。 |
|
4項 | 4項道路 | − | L<6m | 特定行政庁が次に該当すると認めて指定したものは幅6m未満でも1項の道路とみなす。 @ 周囲の状況により避難・通行の安全支障がないと認めた幅員4m以上の道 A 地区計画等に適合している幅員4m以上の道 B 6m区域指定時に現に存する幅員6m未満の道 |
|
5項 | 5項道路 | − | L<4m | 6m区域指定時に現に存していた道で特定行政庁が指定したもの(4項3号)で幅員4m未満のものは,道路中心線より2m後退した線をもって4mの道路とみなす。 |
法第42条第1項第五号の位置指定道路の基準
【道に関する基準】
令第144条の4
特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(法第42条第1項第五号の道路)の政令で定める基準
1.他の道路との接続条件
(1) 両端が道路に接続したもの (令144条の4第1項第1号) | |
幅員が4m以上の場合。接続距離に制限はなし。
![]() |
|
(2) 袋路状道路の場合(令144条の4第1項第1号ただし書き) | |
イ :
幅員4m以上(6m未満)で,延長が35m以下の場合。![]() |
ロ :
幅員4m以上(6m未満)で,終端が公園,広場などで,自動車の転回に支障が無いものに接続している場合。距離に制限はなし。![]() |
ハ :
幅員4m以上(6m未満)で,延長が35mを超える場合で,終端及び区間35m毎に建設大臣が定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合。![]() |
ニ :
幅員が6m以上の場合。距離に制限はなし。![]() |
ホ : 上記イ〜ニまでに準ずる場合で,特定行政庁が避難および安全上支障がないと認めた場合。 |
2.交差点等のすみ切りの構造
(令144条の4第1項第2号)
道が同一平面で交差し,若しくは接続し,又は屈曲する箇所(交差,接続又は屈曲により生ずる内角が120度以上の場合を除く。)は,角地の隅角をはさむ辺の長さ2mの二等辺三角形の部分を道に含むすみ切りを設けたものであること。ただし,特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め,又はその必要がないと認めた場合においては,この限りでない。
3.路面等の構造
(令144条の4第1項第3号)
・
砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。
・ 縦断勾配が12%以下であり,かつ,階段状でないものであること。ただし,特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては,この限りでない。
・ 道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝,街渠その他の施設を設けたものであること。
4m未満の道路 (法42条2項〜6項) (いわゆる2項道路)
法42条2項道路
現に建築物が立ち並んでいる幅員4m(6m区域は6m)未満の道で,特定行政庁が指定したものは道路とみなします。ただし,その道路の両端に敷地がある場合は,その道路の中心から2m(6m区域は3m)後退した線を道路の境界線とみなし,道路の反対側にがけ地,川,線路敷地などがある場合は,道路の反対から4m(6m区域は6m)の線を道路の境界線とみなします。
敷地と道路の関係
(接道長さ) (法43条)
1,接路長さ (法43条1項)
建築物の敷地は,原則として,道路に2m以上接しなければなりません。
ただし,建築物の周囲に空地などがある場合で,安全上支障がないときは,この限りではありません。
又,自動車専用道路 (43条1号),特定高架道路などで地区計画又は再開発地区計画の区域内のもの
(43条2号)も除外されています。
(図省略)
注)特定高架道路
:高架の道路などで自動車の沿道への出入りができない構造のものとして令144条の5に定める基準に該当するもの。
■
004 道路の幅員を測る起点(法42条関連)
法敷(又は擁壁)がある場合 (2002K)
(道路断面図)
■
005 接道長さの測り方(法43条関連)
法43条第1項
建築物の敷地は,道路に2m以上接しなければならない。ただし,・・・・・・(以下省略)。
接道長さの測り方及び取扱いの基本 (法43条関連) (2002K)
(敷地図)
注意.
3階立て以上の建物の場合や特殊建築物等の場合,条例で制限を付加し,4m以上の接道を求める場合もあるので,注意が必要(法43条第2項)。
延べ面積が1,000平方メートル以上の建築物や共同住宅などの特殊建築物では東京都建築安全条例により,4m以上の接道長さが必要になる。
法42条2項道路の後退部分への接道例 (2002K)
法42条2項道路の後退部分への接道
例1
後退部分の幅を接道の長さとする。
(接道に関する救済規定)
(敷地図)
法42条2項道路の後退部分への接道
例2 (2002K)
L1 : 事実上通行可能な幅
L2 : 接道長さとみなす幅 (接道に関する救済規定)
L1の事実上通行可能な幅は1250mm程度であるが,L2を接道長さと考え,2m接道を満たすものとして取り扱って差し支えないと思われる。
(敷地図)
:斜線ハッチ部分は「みなし道路」である為,敷地面積より除外する。
なお,接道長さについては,法43条2項に基づき,地方公共団体が条例で必要な制限を付加している場合があるので,確認が必要。
接道長さが2mを欠く路地状敷地の取り扱い例 (2002K)
(敷地図)
敷地の分割の取り扱い例 (2002K)
敷地を分割した場合
(敷地図)
道路位置指定をした場合 (2002K)
(敷地図)
「前面道路」にあたらないと解することもある例 (2002K)
(法43条第2項)
その敷地が4m未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加
下図の計画建築物A
2m接道の部分が路地状を形成する場合,特定道路(幅員15m以上)を前面道路とせず,[道路1]を前面道路と解するケースもあろう。
下図の計画建築物B
特定道路による容積率緩和である[道路2]を通じて特定道路から距離を満たしていても,主要な出入口がその道路でないときに,[道路1]を前面道路と解され,緩和を受けられないケースもあろう。
L2,L4とも法43条第2項の規定により定められた,条例で必要とされる接道長さ。
(敷地図)
■ 006 法43条1項ただし書きの接道義務の緩和
(2002K (一部JCBA)より
)
都市計画道路の事業が執行(2年以内に)される予定区域に接している敷地の例
譲渡後の敷地について
譲渡後の敷地では,現況道路に接道しない。このような場合,譲渡した部分に建物などがなく(解体),道路事業者より土地の一時使用の承諾が得られた場合などにおいては,法43条第1項ただし書き(道路に2m以上接すると認めて許可する)の適用を検討できる。
(敷地図)
接道形態
前面道路と数メートルの高低差があり,出入り不可能な場合の対処 (横浜市の取扱い)
建築物の敷地は,原則として道路に2m以上接する必要があるが,下図に示すような1戸建専用住宅の用に供する建築物の敷地で前面道路との間に高低差がある場合は,当該道路に面してスロープ又は階段等を設けて出入りできるものとしなければならない。スロープ又は階段等については,階数2以下の一戸建ての住宅の場合は人が出入りできる幅員(法令及び条例の規定に基づく敷地内の幅員)として75cmを目安とする。なお,3階建の場合において令第128条の規定による敷地内通路を道路まで設ける場合は1.5m以上の幅員が必要。
(敷地図)
がけ地に接した路地状敷地の接道長さの測り方 (2002K)
擁壁の下端を含めて水平投影面の接道部分,つまりL1が≧2m必要。事実上通行可能なL2は必ずしも>2mである必要はないが,実体的に避難,通行に支障のない幅が確保される必要がある。傾斜した道路に沿って測ったL3は水平投影長さでないため,接道長さとは解せない。
L2については,法令の規定により,敷地内に通路を設けることが求められている場合を除き,階段や傾斜路の有効幅は2m以上でなくても,避難上支障のない幅員でよい。
(敷地図)
路地状部分に構造物がある場合 (2009JCBAより)
道路境界線や隣地境界線に擁壁やブロック塀等の構造物が設置されていても,敷地が法上の道路に2m以上接しており,かつ,現に法上の道路への通行が可能であれば,接道義務を満たしている。
(敷地図)
道路が敷地より低い例 (2002K)
L1 : 敷地が道路面と接する長さ
L2 : 階段の幅であるL2は避難,通行に支障のない幅(90cm)及び傾斜角を確保する必要がある
(敷地図)
道路が敷地より高い例 (2002K)
ブリッジ :
道路管理者の許可(若しくは占有等の協議終了)を得て造ること。
L2 : 有効接道長さ≧2m
L1 : 水平投影面で道路区域(道路敷)と接する長さ
(敷地図)
敷地と道路との間に水路などがある例 (2002K)
橋 :占用許可を受ける必要がある(特に幅が1mを超える場合)
L :法43条1・2項を満たす有効接道幅()≧2mが必要
(敷地図)
土揚げ敷に自転車専用道などがある例 (2002K)
幅員がおおむね4m以上あって,事実上の通り抜けができ,公道と同様に管理されていて,避難・通行上支障がない場合には,法43条第1項ただし書き(道路に2m以上接すると認めて許可する)の適用も検討できると思われる。
(断面図)
「目次」へ戻る