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法の適用の除外及び既存不適格建築物

「 目 次 」

■  001　おさらい 「法の適用の除外」　

■  002　既存不適格建築物　（2026.03.01追記）
　　　　　　 １．既存不適格建築物の制限の緩和 （法８６条の７）
　　　　　　　　 １）. 既存不適格建築物における一定範囲内の増築等をする場合の緩和条件 
　　　　　　　　 　　　…/既存不適格建築物の増改築における容積率算定 / …他
　　　　　　　　 ２）. 構造耐力規定又は避難関係規定上の既存不適格建築物であって，増築等部分がこれらの適用上別の部分としてみなせる場合
　　　　　　　　 ３）. 採光やシックハウスなど所要の規定の既存不適格建築物の増築等をする場合
　　　　　　　　 ※ 法８６条の７などの緩和和措置（制限の緩和）を受ける場合の既存不適格調書 ／ 四号特例の縮小などの影響　（2026.03.01追記）
　　　　　　 ２．既存遡及を即座にしなくてよい緩和規定（全体計画認定を受けて段階的工事を行う場合の緩和）　（法８６条の８）

■  003　用途変更の法第８７条第３項について　（2026.03.01追記）
　　　　　　 法第８７条
　　　　　　 第３項の内容
　　　　　　 第３項の解説
　　　　　　 既存不適格建築物における用途の変更に対する法律の準用規定（法８７条３項）について　（2026.03.01追記）

■  001　おさらい 「法の適用の除外」

おさらい

法の適用の除外 （2006H）

法が適用されない建築物とは
法は，すべての建築物や一定の工作物に該当するものであれば，原則として新たに建築又は築造等をする場合に限らず，既存のものにも適用される｡しかし，国宝や重要文化財である建築物や法律の変更により現在の法に適合しない建築物などについて，その規定をそのまま適用することが必ずしも適切でないため，法の一部又は全部を適用除外としている（法３条）｡

１．法のすべての規定が適用されないもの（法３条１項）
１）. 文化財保護法により国宝，重要文化財等に指定され，又は仮指定された建築物（１項１号）
２）. 旧重要美術品等の保存に関する法律により，重要美術品等として認定された建築物（１項２号）
３）. 文化財保護法９８条２項による条例等により，現状変更の規制及び保存のための措置が講じられている建築物で，行政庁が建築審査会の同意を得て指定したもの（１項３号）
４）. 上記�@〜�Bの建築物であったものの原形再現のための建築物で，行政庁が建築審査会の同意を得てその再現がやむを得ないと認めたもの（１項４号）

２．適合しない部分に限り適用除外のもの（法３条２項）
この法律施行の際又は地域地区指定等の際に，既に存在している建築物とその敷地又はその時点に既に工事中の建築物とその敷地について，適合していない部分に限り，違反建築物とはならず，新しい規定に適合する必要はない｡これら建築物を通常｢既存不適格建築物｣という｡


３．既存不適格建築物でも適用除外とならないもの（法３条３項）
２項で適用除外された｢既存不適格建築物｣でも，従前から違反している建築物や増改築等によりその建築物に手を加える場合など，以下に掲げるものは法の規定が適用される｡

１）. 従前の改正前の法令に違反しているもの（３項１号）
２）. 従前の地域地区等の制限に違反しているもの（３項２号）
３）. 法令の施行適用後に増築，改築，大規模の修繕・模様替をするもの（３項３号，４号）
４）. 法令にいったん適法となったもの（３項５号）



■  002　既存不適格建築物  （2006H）　（2026.03.01追記）

新たに法律改正がされたとき部分的に不適合となる，いわゆる｢既存不適格建築物｣であっても，一定範囲の増改築などを行う場合は，原則適合していない部分をすべて是正する必要がある｡


１．既存不適格建築物の制限の緩和（法８６条の７）

既存不適格建築物はそのままの状態としている限り適法とみなされるが，増築，改築，大規模の修繕・模様替などの建築行為をする場合には既存の部分を含めて新規規定が原則的に適用される｡ただし，一種の既得権の保護や改修の促進を考慮して以下に掲げる緩和が整備されている｡

既存不適格建築物の適用について

１）. 既存不適格建築物における一定範囲内の増築等をする場合の緩和条件は次のとおりである（法８６条の７第１項）｡

※１） 令１３７条の２（H１７告示５６６号）の全体概要
（省略）

※２） 無筋コンクリートである既存基礎（べた基礎，布基礎）の補強方法
（省略）


２）. 構造耐力規定又は避難関係規定上の既存不適格建築物であって，増築等部分がこれらの適用上別の部分としてみなせる場合は次のとおりである。（独立部分ごとの部分適用による緩和＿法８６条の７第２項）（下表）

部分適用を行う場合の各規定の適用 （独立部分ごとによる適用）

※）　エキスパンションジョイントによる独立部分のイメージ（法２０条１号）



独立部分Ａ，Ｂ，Ｃのうち，Ｃ部分に増築をする場合，Ｃ部分には既存遡及の適用があリ（既存遡及とは「既存のもの」に対して，さかのぼって適用することを指し，現行法令基準が適用となり改修工事が必要となる），Ａ，Ｂ部分は既存遡及が適用されない。


３）. 採光やシックハウスなど所要の規定の既存不適格建築物の増築等をする場合，当該増築等を行う居室についてのみ新しい基準が適用される場合は，次のとおりである。（居室ごとの部分適用による緩和＿法８６条の７第３項）

※ 法８６条の７などの緩和措置（制限の緩和）を受ける場合　（2026.03.01追記）
確認申請書とあわせて既存不適格調書，既存建物の資料（確認済証・検査済証）や現況調査チェックリストの提出が必要です。
既存不適格調書とは，従前は建築基準法令に適合しており，法改正により適合しなくなった部分を有する建築物（既存不適格建築物）であることを確かめることです。

※ 四号特例の縮小などにより小規模住宅でも厳しくチェックされる。小規模住宅でも構造補強に手を入れるリフォームがほぼ全部「大規模修繕扱い」になる可能性があります。　（2026.03.01追記）
四号関係の改正については以下を参照してください。
左フレームINDEXの「建築確認制度，他」 → 「法第６条第１項の四号関係が改正されます。（2025年4月より）」を参照してください。


２．既存遡及を即座にしなくてよい緩和規定（全体計画認定を受けて段階的工事を行う場合の緩和）
（法８６条の８）

増築工事に伴い本来即座に既存不適格を一括改修しなければならない規制について，２以上の工事に分けて増築等を行う場合で，行政庁が工事の全体計画が一定の基準に適合すると認めたときは，既存不適格部分については最後の工事の完了時に適合させればよいことになった（｢全体計画の認定に係るガイドライン｣が参考となる）。病院や学校などで大規模な改修工事をする場合，その用途の特性上，一括改修が困難なことが多いなど，段階的改修工事を行う場合は有効な手段となる。なお，この認定を受けた全体計画に係る工事についての建築主に対し，行政庁は必要に応じて，状況報告，措置命令，認定の取消し等の手続ができるとされている。




■  003　用途変更の法第87条第３項について　（2026.03.01追記）

【用途の変更に対するこの法律の準用】
第８７条　 建築物の用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては，同条（第3項及び第5項から第12項までを除く。），第6条の2（第3項から第8項までを除く。），第6条の3（第1項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。），第7条第1項並びに第18条第1項から第3項まで及び第12項から第14項までの規定を準用する。この場合において，第7条第1項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは，「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。

２　 （省略）

３　 第3条第2項の規定により第24条，第27条，第28条第1項若しくは第3項，第29条，第30条，第35条から第35条の3まで，第36条中第28条第1項若しくは第35条に関する部分，第48条第1項から第13項まで若しくは第51条の規定又は第39条第2項，第40条，第43条第2項，第43条の2，第49条から第50条まで，第68条の2第1項若しくは第68条の9第1項の規定に基づく条例の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては，次の各号のいずれかに該当する場合を除き，これらの規定を準用する。

一　 増築，改築，大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合

二　 当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであって，かつ，建築物の修繕若しくは模様替をしない場合又はその修繕若しくは模様替が大規模でない場合

三　 第48条第1項から第13項までの規定に関しては，用途の変更が政令で定める範囲内である場合

４　 （省略）


第３項の内容　（2009ＪＣＢＡより）

・ 第３項は，用途変更に際しても，既存不適格の規定が継続される場合について規定しているものである｡

･ 防火（法第２４条，第２７条），避難（法第３５条から第３５条の３まで），採光・換気（法第２８条），用途地域（法第４８条）など，第３項に掲げられている規定について既存不適格となっている建築物に関して，以下に該当する場合に限っては，用途変更後も，既存不適格となっている規定を遡及適用させる必要はないが，それ以外の場合については，当該規定を遡及適用させなければならない｡
● 類似用途間の用途変更であって，その変更に際して確認申請の対象となるような大規模な工事を行わない場合
● 用途規制の観点から，一定の範囲内の用途変更として取り扱う場合

・ 一方，第３項に掲げられていない規定については，法第３条第２項の規定により，用途変更を行う場合であっても，法第３条第３項の規定によって既存不適格の適用が解除されない限り，その効果が継続する｡例えば，用途変更に際しては，法第２０条について既存不適格である場合，増築，改築又は大規模の修繕・大規模の模様替が行われなければ，同条の遡及適用は受けない｡なお，当初の用途に対しての積載荷重が増加する用途の変更が生じる場合には，基準時の規定に適合しなくなるおそれがあることから，建築物の構造安全性に支障がないことの確認を行う必要がある｡

※ 参考）．
近年，空きテナントなどの増加を背景に，既存の建物を新たな用途に転用して有効活用するケースが増えています。特に工場や倉庫，オフィスビルを所有する企業にとって，用途変更は既存資産を最大限に活用し，SDGsへの貢献や長期的な資産価値の維持にもつながる重要な取り組みです。


第３項の解説　（2009ＪＣＢＡより）

・ 第３項については，第１号から第３号までに掲げる場合を除き，既存不適格である規定であっても，当該規定を遡及的に適用するものと定めているが，これらの各号に掲げる場合が除かれる理由は以下のとおりである。

第１号 増築，改築，大規模の修繕又は模様替を伴う用途変更の場合，法第３条第３項第３号の規定により，既存不適格の適用が解除され，すべての規定について遡及適用が必要となるため｡

第２号 令第１３７条の１７に規定する類似の用途相互間の用途変更については，従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

第３号 用途規制上，令第１３７条の１８に規定する範囲内の用途変更については，従前の既存不適格の効果を維持しても差し支えないため。

・ 用途変更時における遡及適用の有無の観点からすると，第1号に掲げる場合は，法第３条第３項第３号の効果によって既存不適格の適用が解除されることから，結果的には遡及適用が求められる場合であるため，法制上，確認的に規定されている場合であるといえる｡

・ 一方，第２号及び第３号に掲げる場合は，類似用途間の変更や一定の範囲内における変更の場合にあっては，遡及適用を求めないでも差し支えないとするものである｡

・ 従って，前記【内容】においては，遡及適用が不要な場合として，第２号及び第３号についてのみ言及している｡

参考）．
・用途変更と確認申請（昭和２６年１月２９日住指第９号）
・用途変更の場合の違反の処分（昭和２８年２月７日住指発第１４号）
・｢用途変更｣の解釈について（昭和４０年５月２９日住指発第７７号）
・倉庫を用途変更して共同住宅にした事例について（昭和４２年１月７日住指発第２号）


既存不適格建築物における用途の変更に対する法律の準用規定について（法８７条３項）  （2006H）　（2026.03.01追記）

※ 法の準用範囲
既存不適格建築物で適用除外となっている以下の各規定（・印）も，用途変更することにより適用される｡
（法８７条３項）

・２２条指定区域内の木造の特殊建築物の構造制限


・特殊建築物の構造制限

特殊建築物（店舗，飲食店，ホテル，福祉（/児童）施設，物販店舗，寄宿舎，病院，診療所，学校，体育館等）への用途変更は，変更部分の床面積が200�u（2019年6月25日改正）を超える場合，原則として建築確認申請が必要。
建築物の一部のみの用途を変更する場合も，用途変更後の特殊建築物部分の床面積が200�uを超えていれば確認申請が必要。

※ 200�u以下は原則確認申請不要だが，防火・接道等の避難規定，…他，現行法への適合は必須。これにより，小規模店舗や福祉施設への変更が容易になった。

以下，類似の用途相互間の変更は建築確認申請不要。
飲食店⇔喫茶店 ，ホテル⇔旅館 ，博物館⇔美術館 ，ベッドがある診療所 （1床以上19床以下）⇔児童福祉施設等など。
注）．患者受け入れ用のベッドがある施設は特殊建築物に該当するため，ベッドがない診療所から病院へ用途を変更するケースは確認申請が必要。

消防法の要件の自動火災報知設備や誘導灯などの消防設備が必要となる。

第一種低層住居専用地域など，場所によっては特定の特殊建築物への変更ができない。

・居室の採光及び換気等
・地階の住宅等の居室（防湿等）
・長屋，共同住宅の各戸の界壁（遮音構造）
・避難施設等の廊下，階段，排煙設備，非常用照明，非常用進入口，敷地内通路
・内装制限
・無窓居室の主要構造部の制限
・用途地域における用途制限
・卸売市場等の特殊建築物の位置の制限
・都市再生特別地区内の用途緩和
・法に基づく条列による規制

※）．法２８条の２（シックハウス関係）の準用はされていないため，原則，既存遡及の適用はない｡

※ご注意）．
審査機関・特定行政庁によっては，前述の準用範囲の避難施設等の「廊下，階段，排煙設備，非常用照明，非常用進入口，敷地内通路」について，法８７条３項の「…，第36条中第28条第1項若しくは第35条に関する部分，…」の解釈により準用が適用されないと判断されることがあります。難解な条文の解釈としての相違のようですが，条文そのものの作成趣旨に基づいた判断が望まれるところです。






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