「建築基準法及び関連法解説」
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都市計画法
「 目 次
」
■ 001 都市計画法の定義/土地の区画形質の変更
都市計画法第4条 全文
開発行為の定義の解釈基準 1
「開発行為」について/「建築又は特定工作物」について/「土地の区画形質の変更」について
■ 002 「土地の区画形質の変更」事例図解
「形の変更」の事例
切土1,2
盛土1,2
一体的な切土・盛土
1,2
一体的な切土・盛土
3 (横浜市の基準)
H≧0.5mの切土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
H≧0.5mの盛土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
H≧0.5mの切土・盛土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
「質の変更」の事例
例 1〜3
「区画の変更」
の事例 その1
例
1〜4
例
5,6 (横浜市の基準例)
「区画の変更」
の事例 その2
例
1,2
例
3,4 (横浜市の基準例)
例
5〜10
例
11 (横浜市の基準例)
例
12
例 13 (横浜市の基準例)
■ 003 「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」について
■ 004 開発許可/許可を要しない開発行為の規模/開発行為の許可を要しない通常の管理行為,軽易な行為その他の行為
■ 005 横浜市関連 開発許可/開発行為等/許可を要しない開発行為等/ 開発許可制度のフロー及び担当窓口/他
■ 006 東京都関連
■ 001 都市計画法の定義/土地の区画形質の変更
都市計画法第4条 全文
【定義】
第4条 この法律において「都市計画」とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、次章の規定に従い定められたものをいう。
2 この法律において‥‥(省略)
〜(省略)
12 この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
〜(省略)
16(省略)
開発行為の定義の解釈基準 1
「開発行為」について
12項に規定する開発行為とは,主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ここでいう「主として」に該当するか否かは,土地の区画形質の変更を行う主たる目的が,建築物を建築すること又は特定工作物を建設することにあるということであり,土地の利用目的,物理的形状等から一体と認められる土地について,その主たる目的が建築物の建築又は特定工作物の建設に係るものでないと認められる土地の区画形質の変更そのものは,開発行為には該当しない。
「建築又は特定工作物」について
12項に規定する建築物とは建築基準法上の建築物をいい,特定工作物とは,コンクリートプラント,アスファルトプラント,ゴルフコース,1ha以上の野球場,陸上競技場などである。
「土地の区画形質の変更」について
12項に規定する「土地の区画形質の変更」とは,都市計画法における開発許可の対象となる宅地造成等のことだが,土地の形状又は性状に変更をもたらす行為のことで,「区画の変更」,「形の変更」,「質の変更」のいずれかに該当する場合をいう。宅地造成だけでなく,道路の新設などを伴う土地区画の変更,農地から宅地への変更などを含む広い概念である。ただし,建築確認をうけた建築工事と一体と認められる基礎打ち及び土地の掘削や,単に土地登記簿上で土地を合筆もしくは分筆すること,所有権等の権利境界線の変更は「区画の変更」には該当しないものとする。
(「土地の区画形質の変更」の具体的な定義は,各自治体の「開発指導要綱」で定められている場合が多い。また各自治体の条例で定める場合もある。)
1)土地の「区画の変更」
土地の区画を形成する公共施設(道路・水路など)を新設・廃止・改廃移動することにより,土地の「区画」を変更すること。
2)土地の「形の変更」
宅地造成工事等による土地の盛土・切土,整地等による土地の形状を変更すること。
3)土地の「質の変更」
宅地以外の土地(農地・山林など)を,宅地にすること。
1)の「区画の変更」について
「区画の変更」とは,「従来の敷地」の境界を変更することをいう。「単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為」も,区画の変更が生じるものとする。
@
「従来の敷地」とは,次のいずれかに該当する土地をいう。
ア) 現に建築物が存在する土地(
仮設建築物及び違反建築物の敷地は除く。)
イ)
土地全部事項証明書の地目が「宅地」である土地で,現在,農地や山林として利用されていない土地
ウ)
固定資産税台帳の地目が,「宅地」である土地で,現在,農地や山林として利用されていない土地
エ)
従前,建築物の敷地として利用されていた土地で,現在まで,農地や山林として利用されていない土地(線引き前に建築物を除却したものを除く。)
オ)
建築基準法に基づく道路位置指定が行われた際,道路と一体的に造成された土地
カ)
建築物の敷地又は特定工作物の用地として造成された土地(緑地,未利用地等は除く。)
で,次のいずれかに該当するもの
(a)
都市計画法に基づく開発行為の許可を受け,工事の完了公告がなされた土地
(b)
旧宅地造成事業に関する法律によって認可を受け,工事の完了公告がなされた土地
(c) 都市計画法第29条第1項第3号,第4号,第6号,第7号又は第8号に該当する開発行為が終了した土地
(d)
土地区画整理法に基づく土地区画整理事業の認可を受けた土地で,仮換地の指定後,使用収益の開始及び停止が行われた土地
A
「従来」とは,いずれも過去の建築確認通知書,開発許可書,土地全部事項証明書,土地の公図及び,建物全部事項証明書等の経緯により判断するものとする。
B
「土地の単なる分合筆や,所有権等の権利境界線の変更」とは主として建築物の建築又は,特定工作物の建設用に供することを目的とせず,単に土地の分合筆を行う行為や,単に土地所有権の権利境界を変更(いわゆる「権利区画の変更」)
する行為は,「区画の変更」には該当しないものとする。
ただし,「権利区画の変更」後,土地利用形態・物理的形状からみて他の土地とは独立した機能を有するひとまとまりの土地の区域(従来の敷地の境界) に変更が生じる場合は,その時点(建築物の建築又は,特定工作物の建設を行う時点)
で「区画の変更」が発生するものとする。
C
「単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為」とは建築物等の建築に際し,土地の「形」・「質」の変更を伴わず,公共施設(道路,公園,排水施設等)の整備を必要としないものを,「単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為」と判断し,開発行為に該当しないものとして取り扱うものとする。
D 「区画の変更」の具体例は次のとおりとする。
ア)
既存建築物の建替えにより,建築区画が変更される場合
イ)
従来の敷地内において,道路・水路・その他の公共施設の新設,拡幅,付け替え,廃止をする場合
ウ)
従来の敷地の権利者が,その敷地内に複数の用途上可分の建築物を建築する場合
エ)
従来の敷地の権利者が,建築物の建築を目的として,第三者への所有権等の移転等により,土地を複数の建築区画に分割する場合
オ) 従来の敷地を拡張する場合
2)の「形の変更」について
「形の変更」とは,建築物の建築又は,特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の切土,盛土により土地の現状を変更する宅地の整備をいう。
従って,土地利用をするにあたり,整地として認められるものを除き,原則,切土,盛土を伴なえば「形」の変更に該当するものとする。
「形」の変更は,以下に示す各項のいずれかに該当するものとする。
@ 切土を行う高さが2.0m以上の場合
A 盛土を行う高さが1.0m以上の場合
B 一体的な切土・盛土を行う高さが2.0m以上の場合
C 0.5m以上の切土又は盛土を行う土地の合計面積が,開発区域の過半以上若しくは,施行範囲500u以上の場合
なお,建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち,土地の掘削等の行為,さらに特定工作物の建設行為そのものに属する土地の形状の変更は,「形の変更」に該当しないものとする。
注意).「形の変更」については各自治体の「開発指導要綱」や各自治体の条例で定める場合がある。
@の2.0m以上 : 東京都→1.0m以上(切土,盛土共)
Cの0.5m以上 : 鎌倉市→0.3m以上が500u以上 /
横浜市→0m以上(高さに関係なく)が500u以上
■ 002 都「土地の区画形質の変更」事例図解
「形の変更」の事例 (一定規模以上の土地の区画形質の変更)
切土1
注意).H≧2.0mについて
東京都→1.0m以上(切土,盛土共)
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)が500u以上
切土2
注意).H≧2.0mについて
東京都→1.0m以上(切土,盛土共)
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)が500u以上
盛土1
注意).H≧1.0mについて
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)が500u以上
盛土2
注意).H≧1.0mについて
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)が500u以上
一体的な切土・盛土 1
注意).H≧2.0mについて
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
一体的な切土・盛土 2
注意).H≧2.0mについて
鎌倉市→0.3m以上が500u以上
一体的な切土・盛土 3 (横浜市の基準)
H≧0.5mの切土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
注意).H≧0.5mについて
鎌倉市→0.3m以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)
H≧0.5mの盛土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
注意).H≧0.5mについて
鎌倉市→0.3m以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)
H≧0.5mの切土・盛土の施行範囲が500
u以上,又は開発区域の過半以上
注意).H≧0.5mについて
鎌倉市→0.3m以上
横浜市→0m以上(高さに関係なく)
鳥取市→H≦0.5m部分(敷地中央)も含めた区域全体が「形の変更」の対象面積となる
「質の変更」の事例 (一定規模以上の土地の区画形質の変更)
例 1
例 2
例 3
「区画の変更」 の事例 その1 (一定規模以上の土地の区画形質の変更)
例 1
例 2
例 3
例 4
例 5 (横浜市の基準例)
例 6 (横浜市の基準例)
「区画の変更」 の事例 その2 (一定規模以上の土地の区画形質の変更)
例 1
・
敷地及び建築物の権利の変更に係わらず,建築物の利用形態に着目すると,建築区画に変更があるため,区画の変更に
該当する。
例 2
・
敷地及び建築物の権利の変更に係わらず,建築物の利用形態に着目すると,建築区画に変更があるため,区画の変更に
該当する。
例 3 (横浜市の基準例)
例 4 (横浜市の基準例)
例 5
・
敷地及び建築物の権利の変更に係わらず,建築物の利用形態に着目すると,建築区画に変更があるため,区画の変更に
該当する。
例 6
例 7 (欠番)
例 8 (欠番)
例 9
例 10
例 11 (横浜市の基準例)
例 12
例 13 (横浜市の基準例)
■ 003 「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」について
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」について
土地の物理的形状,計画的利用目的等からみて一体性が認められる「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的が,建築物の建築敷地又は特定工作物の建設用地に供することにある場合(
以下,「建築目的」という。) をいう。
「土地の区画形質の変更」を行う目的は,行為者の主観的な態様(内心の有り様)
にとらわれず,一体性が認められる「土地の区画形質の変更」に挙げられる諸事由を総合的,客観的に判断するものとする。
@ 「主として」について
その主たる目的が『建築目的』である場合,一体性が認められる範囲(区域)
内の行為は,道路の新設や排水施設の整備等であっても,それが主として『建築目的』であれば,開発行為に該当するものとする。
ただし,一体性が認められる範囲(区域)
内に,建築物を建築する部分が存していても,全体として,主たる目的から『建築目的』でないとされる場合は,当該建築物を建築する部分の行為も開発行為に該当しないものとする。
A
「建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する」場合について
建築物の建築行為,特定工作物の建設行為そのものとは別の,これらに先行する行為が開発行為に該当し,建築行為又は建設行為そのものに属する土地の形状の変更は,開発行為に該当しないものとする。
したがって,擁壁を設置する行為は,建築確認を受けている擁壁であっても,建築物を建築する敷地を造成するものであれば開発行為とする。
一方,伐採や抜根,既存建築物の除去,塀・垣・さく等の除却や設置,建築物の建築等と不可分な一体的な工事と認められる基礎打ちや土地の掘削等は,開発行為に該当しないものとする。
また,建築行為及び建設行為の主体は,特に限定されておらず,必ずしも「土地の区画形質の変更」を行うもの自身が建築又は建設する場合に限らず,宅地のみを分譲する者が行う造成工事も開発行為に該当するものとする。
例えば,「建築目的」でない「区画形質の変更」後に「建築目的」で利用する場合は,開発行為とする。
具体的な事例としては,宅地である土地の区画を変更した上で,いったん屋外駐車場として利用した後に,新たに共同住宅等の建築を行う場合が該当する。これは,時間的なずれが生じているものの,駐車場へ土地利用を変更する前の状態が「従来の敷地」であると判断されることより,開発行為に該当すると判断するものである。
B 「建築目的」の有無について
「建築目的」の有無は,「山林現況分譲」,「菜園分譲」,「現況有姿分譲」,「建築不可」等の文言により形式的に判断されるものではなく,土地の区画割り,区画街路の状況,等諸般の事由を総合的に勘案し,客観的に判断するものとする。
尚,建築目的の判断については,以下に示す各事項によるものとする。
「建築目的」の判断について
ア) 土地の区画割り
土地が戸建て住宅等の建築に適した形状,面積に分割されていること。
イ) 区画街路
区画街路が整備され,又はその整備が予定され,宅地としての利用が可能となっていること。
ウ) 擁壁
住宅建設を可能とする擁壁が設置され,又はその設置が予定されていること。
エ) 販売価格
近隣の土地と比較してより宅地の価格に近いものといえること。
オ) 利便施設
上下水道,電気供給施設等の整備がなされ,若しくは近い将来整備されるような説明がなされ,又は附近に物品販売施設,学校その他の公益施設があり,生活上不便をきたさないような説明がなされていること。
カ) 交通関係
交通関係が通勤等に便利であるとの説明がなされていること。
キ) 附近の状況
附近で宅地開発,団地建設等が行われている,団地等がある,工場等の職場がある等の説明がなされていること。
ク) 名称
対象地に住宅団地と誤認するような名称が付されていること。
■ 004 開発許可/許可を要しない開発行為の規模/開発行為の許可を要しない通常の管理行為,軽易な行為その他の行為
開発許可
都市計画法第29条 全文
【開発行為の許可】
第29条都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は,あらかじめ,国土交通省令で定めるところにより,都道府県知事(地方自治法(昭和22年法律第67号)第252条の19第1項の指定都市,同法第252条の22第1項の中核市又は同法第252条の26の3第1項の特例市(以下「指定都市等」という。)の区域内にあっては,当該指定都市等の長。以下この節において同じ。)の許可を受けなければならない。ただし,次に掲げる開発行為については,この限りでない。
開発行為 ⇒ 法第4条第12項
「定義」
国土交通省令で定める ⇒ 規第16条 「開発許可の申請」
一
市街化区域,区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で,その規模が,それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
政令 ⇒ 令第19条
「許可を要しない開発行為の規模」
二
市街化調整区域,区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で,農業,林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
政令 ⇒ 令第20条 「第29条第1項第二号及び第2項第一号の政令で定める建築
... 」
三
駅舎その他の鉄道の施設,図書館,公民館,変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
政令 ⇒ 令第21条
「適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支
... 」
四 都市計画事業の施行として行う開発行為
五 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
六 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
七 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
八 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
九 公有水面埋立法
(大正十年法律第五十七号)第二条第一項
の免許を受けた埋立地であつて,まだ同法第二十二条第二項の告示がないものにおいて行う開発行為
十 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
十一
通常の管理行為,軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
政令 ⇒ 令第22条
「開発行為の許可を要しない通常の管理行為,軽易な行為
... 」
2 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において,それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は,あらかじめ,国土交通省令で定めるところにより,都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし,次に掲げる開発行為については,この限りでない。
政令 ⇒ 令第22条の2 「法第29条第2項の政令で定める規模」
国土交通省令で定める ⇒ 規第16条 「開発許可の申請」
一
農業,林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
政令 ⇒ 令第20条 「第29条第1項第二号及び第2項第一号の政令で定める建築
... 」
二
前項第三号,第四号及び第九号から第十一号までに掲げる開発行為
3 開発区域が,市街化区域,区域区分が定められていない都市計画区域,準都市計画区域又は都市計画区域及び準都市計画区域外の区域のうち2以上の区域にわたる場合における第1項第一号及び前項の規定の適用については,政令で定める。
政令 ⇒ 令第22条の3
「開発区域が2以上の区域にわたる場合の開発行為の許可 ...
」
都市計画法29条解説
都市計画法29条の規定により,開発行為をしようとする者は,あらかじめ,都道府県知事(指定都市,中核市,特例市にあっては,当該市の長)の許可を受けなければならない。
ただし,下記の場合等には開発許可は不要である。
1.一定の面積に達しない開発行為(都市計画法29条1項1号)。「一定の面積」とは,東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯などでは500平方メートル未満,市街化区域では1,000平方メートル未満,区域区分が定められていない都市計画区域では3,000平方メートル未満,準都市計画区域では3,000平方メートル未満である(同法施行令19条)。
2.市街化調整区域,区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で,農業,林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの(同法29条1項2号)。
3.駅舎その他の鉄道の施設,社会福祉施設,医療施設,学校教育法
による学校(大学,専修学校及び各種学校を除く。),公民館,変電所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
(同法29条1項3号)。
4.国・都道府県・一定の市町村が行う開発行為(同法29条1項4号)。
5.都市計画事業の施行として行う開発行為(同法29条1項5号)。
6.土地区画整理事業の施行として行う開発行為(同法29条1項6号)。
7.市街地再開発事業の施行として行う開発行為(同法29条1項7号)。
8.住宅街区整備事業の施行として行う開発行為(同法29条1項8号)。
9.防災街区整備事業の施行として行う開発行為(同法29条1項9号)。
10.公有水面埋立法2条1項の免許を受けた埋立地であつて,まだ同法22条2項の告示がないものにおいて行う開発行為(都市計画法29条1項10号)。
11.非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
(同法29条1項11号)。
12.通常の管理行為,軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの(同法29条1項12号)。
都市計画法施行令第19条
全文
【許可を要しない開発行為の規模】
第19条 法第29条第1項第一号の政令で定める規模は,次の表の第1欄に掲げる区域ごとに,それぞれ同表の第2欄に掲げる規模とする。ただし,同表の第3欄に掲げる場合には,都道府県(指定都市等(法第29条第1項に規定する指定都市等をいう。以下同じ。)又は事務処理市町村(法第33条第6項に規定する事務処理市町村をいう。以下同じ。)の区域内にあっては,当該指定都市等又は事務処理市町村。第22条の3,第23条の3及び第36条において同じ。)は,条例で,区域を限り,同表の第4欄に掲げる範囲内で,その規模を別に定めることができる。
第1欄 | 第2欄 | 第3欄 | 第4欄 |
市街化区域 | 1,000u | 市街化の状況により,無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合 | 300u以上1,000u未満 |
区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域 | 3,000u | 市街化の状況等により特に必要があると認められる場合 | 300u以上3,000u未満 |
2
都の区域(特別区の存する区域に限る。)及び市町村でその区域の全部又は一部が次に掲げる区域内にあるものの区域についての前項の表市街化区域の項の規定の適用については,同項中「1,000u」とあるのは,「500u」とする。
一 首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
二 近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
三 中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
注意).市街化調整区域においては,面積の規模にかかわらず全てです。
都市計画法施行令第22条
全文
【開発行為の許可を要しない通常の管理行為,軽易な行為その他の行為】
第22条 法第29条第1項第十一号の政令で定める開発行為は,次に掲げるものとする。
一
仮設建築物の建築又は土木事業その他の事業に一時的に使用するための第1種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為
二
車庫,物置その他これらに類する附属建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
三
建築物の増築又は特定工作物の増設で当該増築に係る床面積の合計又は当該増設に係る築造面積が10u以内であるものの用に供する目的で行う開発行為
四 法第29条第1項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物の改築で用途の変更を伴わないもの又は特定工作物の改築の用に供する目的で行う開発行為
五
前号に掲げるもののほか,建築物の改築で当該改築に係る床面積の合計が10u以内であるものの用に供する目的で行う開発行為
六
主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売,加工,修理等の業務を営む店舗,事業場その他これらの業務の用に供する建築物で,その延べ面積(同一敷地内に2以上の建築物を新築する場合においては,その延べ面積の合計。以下この条及び第35条において同じ。)が50u以内のもの(これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の50%以上のものに限る。)の新築の用に供する目的で当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行う開発行為で,その規模が100u以内であるもの
都市計画法施行令第22条の2
全文
【法第29条第2項の政令で定める規模】
第22条の2 法第29条第2項の政令で定める規模は,1haとする。
以下,法第29条第2項
2
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において,それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は,あらかじめ,国土交通省令で定めるところにより,都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし,次に掲げる開発行為については,この限りでない。
政令 ⇒ 令第22条の2 「法第29条第2項の政令で定める規模」
国土交通省令で定める ⇒ 規第16条 「開発許可の申請」
一
農業,林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
政令 ⇒ 令第20条 「第29条第1項第二号及び第2項第一号の政令で定める建築
... 」
二
前項第三号,第四号及び第九号から第十一号までに掲げる開発行為
■ 005 横浜市関連 開発許可/開発行為等/許可を要しない開発行為等/開発許可制度のフロー及び担当窓口/他
(2013横浜市pdfより)
横浜市内において「開発行為」(詳しくは,第3章を参照してください。)を行おうとする場合は,あらかじめ,市長の許可を受けなければなりません。また,開発許可を受けた開発区域内の土地においては,工事の完了公告があるまでの間は,原則として建築物等を建築することができません。
横浜市では,建築確認申請時に確認審査機関から開発許可の要否について判定を求められる場合に迅速に対応できるよう,開発許可の要否について相談に応じています。
建築に伴い開発行為が生じる恐れがある場合は,建築確認申請に先立ち,許可の審査担当窓口(建築局建築・宅地指導センター宅地審査課(市街化区域)又は調整区域課(市街化調整区域))に「事前相談書」を提出し,相談をしてください。
なお,省令第60条に規定する証明書は,法文に適合していることを証する,つまり条文に基づく許可を行っているもの及び条文の各号に許可が不要と明記されているものが対象です。よって,一般に考えられる「条文の規定に該当しないため許可を要しないもの(例えば,区画形質の変更がないため,開発許可が不要)」は,その対象にはなりません。
1 市街化区域内の開発許可(法第29条)
市街化区域において開発区域が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は,市長の許可が必要です。許可を受けるためには,その開発計画が道路,下水道,公園等の公共施設の整備や宅地の安全性,工事施行能力等について,法第33条の基準に適合していなければなりません。
2
市街化調整区域内の開発許可等市街化調整区域では,原則として,開発許可又は建築許可を受けなければ建築行為等を行うことができません。
(1) 開発許可(法第29条)
市街化調整区域において開発行為を行う場合には,法第33条の基準のほか,法第34条の立地基準にも適合していなければなりません。また,許可の条件として,建ぺい率・容積率・建築物の高さ等に関する制限を定めることがあり,この制限を超えて建築物を建築する場合には市長の許可が必要になります。さらに,開発区域内における建築物等の用途の変更も,市長の許可を受けなければ行うことができません。
(2) 建築許可(法第43条)
開発許可を受けた開発区域以外の区域において,開発行為の伴わない建築物の新築,改築,用途の変更又は第一種特定工作物の新設を行う場合は,市長の許可が必要となります。
3 開発許可等の特例
国又は県若しくは指定都市が行う開発行為及び市街化調整区域の開発許可を受けた開発区域以外の区域において開発行為を伴わない建築物の新築,改築,用途の変更又は第一種特定工作物の新設を行う場合は,市長との協議が成立することをもって,許可があったものとみなされます。
4 許可を要しない開発行為等
許可を要しない開発行為及び建築行為は次のとおりです。
市街化区域 | 市街化調整区域 | |
開発行為 | 建築行為 | |
開発区域面積が500u未満のもの |
― |
|
― |
農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従事者の住宅のためのもの | |
駅舎その他の鉄道の施設,図書館,公民館その他これらに類する公益上必要な建築物のうち,政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行うもの | ||
都市計画事業の施行として行うもの | ||
土地区画整理事業,市街地再開発事業,住宅街区整備事業,防災街区整備事業,公有水面埋立事業の施行として行うもの |
― |
|
非常災害のための応急措置として行うもの | ||
通常の管理行為,軽易な行為として次の目的で行うもの ア 仮設建築物の建築 ※1,土木事業等に一時的に使用する第一種特定工作物の建設 イ 車庫,物置等の附属建築物の建築 ※2 ウ 建築物の増築又は特定工作物の増設で当該部分の床面積又は築造面積が10u以内であるもの ※3 エ 建築物の改築で用途の変更を伴わないもの又は特定工作物の改築をするもの ※3 オ 用途の変更を伴う改築で,その床面積が10u以下であるもの |
||
― | 市街化調整区域居住者の日常生活上必要な物品の販売,加工,修理等を行う店舗などで延床面積が50u以内(かつ業務用部分が過半であること)で開発区域の面積が,100u以内のものであり調整区域居住者が自ら営むもの | |
― |
法第29条第1項第4号から第9号に規定された開発行為の区域内で行う建築等の行為及び旧住宅地造成事業に関する法律に基づき認可を受けた住宅地造成事業として行われた開発区域内の行為 |
※1
市街化調整区域内の建築行為においては,「仮設建築物の新築」に読み替える。なお,「仮設建築物」とは,建築基準法第85条による建築物をいう。
※2
市街化調整区域内の建築行為においては,既存の建築物等の敷地内において行うものに限る。
※3
開発行為に限る。
5
法第29条第1項第2号及び第3号に規定する開発行為における開発許可基準の遵守(条例第6条)
法第29
条第1項及第2号及び第3号に規定する開発行為を行う場合は,当該開発行為が法第33条第1項に規定する基準(同条第4項及び第5項に基づき条例で定められたものを含む。)に適合するように努めてください。
なお,このうち,住宅的施設の建設を目的としない開発行為については,都市計画法施行令第25条第6号及び第7号に基づく公園,緑地又は広場の設置を要しないこととします。
6
開発許可制度のフロー及び担当窓口
─ あなたの事業は(市街化区域の場合) ─ YES:→ NO:→ |
|||||
市街化区域 |
|||||
↓ | |||||
法第4条第12項の開発行為ですか |
|||||
↓ |
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ |
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開発区域の面積は500u以上ですか |
→→→→→ | → | → | ||
↓(※1) | |||||
許可不要の建築行為ですか |
→→→→→ | → | → | ||
↓ | |||||
開発許可 |
建築確認申請 | ||||
「都市計画法による開発許可の手引き」該当部分 ・手続偏…申請手続,事前手続,変更手続等 ・技術基準偏…許可の基準(公共施設の整備等) |
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計画通知 | |||||
相談・審査担当窓口:建築局宅地審査課 |
─ あなたの事業は(市街化調整区域の場合) ─ YES:→ NO:→ |
|||||||
市街化調整区域 |
|||||||
↓ |
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法第4条第12項の開発行為ですか |
|||||||
↓ | ↓ | ||||||
(※1)↓ |
建築物又は第一種特定工作物の建築等を行うものですか |
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↓ | (※1)↓ | ↓ | |||||
許可不要の開発行為ですか |
許可不要の建築行為ですか |
手続不要 | |||||
↓ | ↓ | ↓ | ↓ | ||||
建築確認申請 |
↓ | ↓ |
建築確認申請 |
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計画通知 |
↓ | ↓ |
計画通知 |
||||
↓ | ↓ | ||||||
開発許可 |
建築許可 |
||||||
「都市計画法による開発許可の手引き」該当部分 ・手続偏…申請手続,事前手続,変更手続等 ・技術基準偏…許可の基準(公共施設の整備等) ・立地基準偏…許可の基準(立地の可否等) |
「都市計画法による開発許可の手引き」該当部分 ・手続偏…申請手続,用途変更の基準等 ・立地基準偏…許可の基準(立地の可否等) |
||||||
相談・審査担当窓口:建築局調整区域課(※2) |
※1
条例に基づく手続が必要となる場合があります。
※2
事務担当窓口も行っています。
定義
都市計画法施行令第1条
全文
【特定工作物】
第1条 都市計画法(以下「法」という。)第4条第11項の周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるものは,次に掲げるものとする。
一 アスファルトプラント
二 クラッシャープラント
三 危険物(建築基準法施行令(昭和25年政令第338号)第116条第1項の表の危険物品の種類の欄に掲げる危険物をいう。)の貯蔵又は処理に供する工作物(石油パイプライン事業法(昭47年法律第105号)第5条第2項第二号に規定する事業用施設に該当するもの,港湾法(昭和25年法律第218号)第2条第5項第八号に規定する保管施設又は同項第八号の二に規定する船舶役務用施設に該当するもの,漁港漁場整備法(昭和25年法律第137号)第3条第二号ホに規定する補給施設に該当するもの,航空法(昭和27年法律第231号)による公共の用に供する飛行場に建設される航空機給油施設に該当するもの,電気事業法(昭和39年法律第170号)第2条第1項第九号に規定する電気事業(同項第七号に規定する特定規模電気事業を除く。)の用に供する同項第十六号に規定する電気工作物に該当するもの及びガス事業法(昭和29年法律第51号)第2条第13項に規定するガス工作物(同条第1項に規定する一般ガス事業又は同条第3項に規定する簡易ガス事業の用に供するものに限る。)に該当するものを除く。)
2 法第4条第11項の大規模な工作物で政令で定めるものは,次に掲げるもので,その規模が1ha以上のものとする。
一
野球場,庭球場,陸上競技場,遊園地,動物園その他の運動・レジヤー施設である工作物(学校教育法(昭和22年法律第26号)第1条に規定する学校(大学を除く。)の施設に該当するもの,港湾法第2条第5項第九号の三に規定する港湾環境整備施設に該当するもの,都市公園法(昭和31年法律第79号)第2条第1項に規定する都市公園に該当するもの及び自然公園法(昭和32年法律第161号)第2条第六号に規定する公園事業又は同条第四号に規定する都道府県立自然公園のこれに相当する事業により建設される施設に該当するものを除く。)
二 墓園
都市計画法施行令第1条の2
全文
【公共施設】
第1条の2 法第4条第14項の政令で定める公共の用に供する施設は,下水道,緑地,広場,河川,運河,水路及び消防の用に供する貯水施設とする。
開発行為の定義の解釈基準 2
この基準における用語の意義は,次に定めるもののほか,法,建築基準法,宅地造成等規制法,道路法,下水道法及び消防法の例による。ただし,「宅地」については,次のいずれかに該当する土地をそれとして扱うものとする。
(1)
現に建築物の敷地として利用されている土地(その主たる利用目的が建築物の建築でない土地並びに仮設建築物及び違反建築物の敷地として利用されている土地を除く。本項第4号についても同様。)
(2)
不動産登記法に基づく登記事項証明書の地目が,「宅地」であるか否かを判断する日(以下「基準日」という。)の5年以上前から継続して宅地である土地
なお,登記事項証明書の地目が宅地である日とは,登記の日付による。【平成20
年4月1日改定】
(3)
地方税法に基づく固定資産税課税台帳における現況地目が,基準日の5年以上前から継続して宅地である土地(予定建築物の敷地となる土地の全てを国又は地方公共団体が保有していたもので,過去に建築物が存し,かつ,建築物除却の日から基準日までの間,土地の状況に変化がない土地における固定資産税課税台帳の地目が宅地である土地を含む。)。【平成18
年9月19 日改定:同年10 月2日施行】
(4)
建築物の敷地として利用されていた土地で,当該建築物の除却の日から基準日までの間,土地の状態に変化のない土地(当該建築物が除却された日から,5年以上を経過した土地を除く。)
(5) 法第29
条第1項第4号,第6号,第7号又は第8号に該当する開発行為が行われた土地の区域で,事業の完了公告がなされた土地
(6) 法第29
条第1項第5号に該当する開発行為が行われた土地の区域で,土地区画整理法第103
条第4項に規定する換地処分公告がなされた土地(当該処分公告がなされた際に,遊水池として利用されていた土地を除く。)
【平成20 年4月1日改定】
(7) 法第29
条第1項第9号に該当する開発行為が行われた土地の区域で,公有水面埋立法第22
条第2項の規定による告示がなされた土地【平成20
年4月1日改定】
(8) 前各号に定めるもののほか,法第36
条第3項に規定する工事の完了公告がなされた土地(当該完了公告がなされた際に,予定建築物の定められていない土地又は特定工作物の建設の用に供することを目的とした土地を除く。)【平成22
年3月25 日改定:同年5月1日施行】
(9)旧住宅地造成事業に関する法律第12
条第3項に規定する工事の完了公告がなされた土地(当該完了公告がなされた際に,予定建築物の定められていない土地を除く。)
(以下,省略)
■ 006 東京都関連
参考).東京都関連(平成19年10月1日
都市整備局)
(平成18年都市計画法等の一部を改正 法律第46号)
第5章 雑則(第41条−第46条)から都市計画法施行令第46条
全文
【都に関する特例】
第46条 法第87条の4第1項の政令で定める都市計画は,法第15条の規定により市町村が定めるべき都市計画のうち,次に掲げるものに関する都市計画とする。
一 特定街区で面積が1haを超えるもの
二
水道,電気供給施設,ガス供給施設,下水道,市場及びと畜場
三
再開発等促進区を定める地区計画又は沿道再開発等促進区を定める沿道地区計画で,それぞれ再開発等促進区又は沿道再開発等促進区の面積が3haを超えるもの
第6章 雑則(第79条−第88条の2)から都市計画法第87条の4全文
【都の特例】
第87条の4 特別区の存する区域においては,第15条の規定により市町村が定めるべき都市計画のうち政令で定めるものは,都が定める。
政令 ⇒ 令第46条 「都に関する特例」
2 前項の規定により都が定める都市計画に係る第2章第2節(第26条第1項及び第3項並びに第27条第2項を除く。)の規定による市町村の事務は,都が処理する。この場合においては,これらの規定中市町村に関する規定は,都に関する規定として都に適用があるものとする
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